Baromètre national des prix de l’immobilier au 1er avril 2018 : Paris passe la barre des 9 000€ du m² alors que les prix de Bordeaux baissent pour la première fois

Meilleurs Agents publie la 101ème édition du baromètre mensuel d’analyse du marché immobilier résidentiel à Paris, en Ile-de- France, dans les dix et cinquante plus grandes villes de France et en zone rurale.

101ème Baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

• Le scénario de maintien des taux d’intérêt à un niveau faible (inférieur à 2%) semble se confirmer. En mars, les taux d’intérêt sont restés inchangés à 1,7% sur 20 ans et ne montrent aucun signe d’augmentation.
• A Paris, alors qu’une demande relativement forte peine à se satisfaire par manque de biens à vendre, les prix continuent d’augmenter (+0,6% en mars) et atteignent un nouveau record : 9 006€ du m2 en moyenne.
• La situation est moins favorable en Petite (-0,4%) et Grande Couronne (-0,1%). Les mauvaises conditions météorologiques de ces dernières semaines ne peuvent expliquer qu’en partie une baisse d’activité et de tension sur ces marchés.
• En régions, la situation est contrastée. Les prix baissent fortement à Bordeaux (-0,7%) après une série haussière longue et continue. Toulouse, (-0,2%), Nantes (-0,9%) sont aussi à surveiller. A l’inverse, Marseille (+0,4%), Lyon (+0,7%), Strasbourg (+1,0%) ou encore Montpellier et Rennes (+0,9%) retrouvent ou confirment une dynamique haussière.

L’analyse de Sébastien de Lafond, Président et co-fondateur de MeilleursAgents.com

A l’aube du premier temps fort de l’immobilier, c’est le moment de faire un premier bilan de ce début d’année 2018. Pour l’instant, les conditions d’évolution du marché sont globalement conformes à notre scénario. La baisse récente des OAT Français à 10 ans, passés de 1% à 0,75% en un mois et suivant le mouvement des taux Allemands témoigne d’une certaine détente sur ce front. Du côté des taux de crédits, les acheteurs solvables bénéficient toujours d’excellentes conditions de financement: 1,7% sur 20 ans. Et rien ne permet d’envisager une hausse à court terme.

Autre facteur influant sur le marché, les conditions macroéconomiques continuent de s’améliorer progressivement. Le déficit public de la France est descendu pour la première fois depuis plus de 10 ans en dessous des 3%, replaçant le pays dans les critères européens. L’inflation reste stable à un niveau faible (environ +1% par an) et la croissance du PIB reste soutenue.

Seul point noir : le chômage ne baisse que lentement et empêche toujours l’accès au marché immobilier à toute une frange de la population et empêche la demande de croître. Face à une demande constante donc, mais aussi à une offre restreinte pour les biens de qualité dans les grandes villes, la tendance reste à une hausse progressive des prix.

Paris franchit la barre des 9 000€

C’est le scénario observé à Paris intramuros dont les prix continuent d’augmenter régulièrement (+0,6% en mars, +1,2% depuis le 1er février, +2,1% depuis le début de l’année, soit +5% sur les 12 derniers mois). Les prix parisiens moyens franchissent pour la première fois la barre des 9 000€ (9 006€ / m2) avec des moyennes supérieures à 10 000€ dans 8 arrondissements sur les 20 que compte la capitale. Les petites surfaces (studios et deux-pièces) voient leur prix augmenter plus fortement que la moyenne : +0,6% en mars et +2,5% depuis le début de l’année. Difficile de faire la part de l’effet de la suspension de l’encadrement des loyers à Paris et de celle d’une possible augmentation des primo-accédants (disposant d’un fort pouvoir d’achat grâce à des conditions de crédit très avantageuses pour les jeunes ménages).

Petite et Grande Couronne : à surveiller

En dehors de Paris, dans les départements limitrophes, la situation est moins favorable. En Petite Couronne, les prix ont diminué en moyenne de -0,4% en mars ce qui les ramène au niveau de fin 2017 et efface les maigres hausses du début d’année. C’est en Seine-Saint-Denis que la baisse est la plus notable: -0,6% depuis le début de l’année. Pour Vincent Magro, de l’agence Immo 5 Le Raincy Seine Saint Denis, ce ralentissement est très certainement temporaire. « Depuis janvier le marché est resté assez calme. Nous avons moins de produits à vendre. C’est un phénomène saisonnier courant mais il s’est sans doute prolongé du fait des intempéries de ce début d’année. Néanmoins depuis quelques semaines nous rentrons à nouveau beaucoup de produits. 3 Est-ce-dû au report des projets durant les semaines précédentes ou à un véritable redémarrage de l’activité ? Il est encore trop tôt pour le dire. »

La Grande Couronne est un peu moins touchée en moyenne (-0,1%) mais avec d’assez forts contrastes : +0,2% dans le Val d’Oise mais -0,3% en Seine et Marne. Que ce soit en Petite ou en Grande Couronne les situations peuvent être très différentes d’une commune à l’autre.

 

En régions, beaucoup de hausses mais des baisses inédites 

La grande nouvelle de ce premier trimestre est le refroidissement du marché à Bordeaux après de nombreux mois de hausse ininterrompue (+10% sur les 12 derniers mois). En février, nous avions prudemment annoncé des prix stables. En réalité, nous constations déjà les prémisses d’une baisse. En mars, les prix ont diminué fortement (-0,7%) confirmant nos premières analyses. Il faut donc surveiller de près la situation bordelaise comme nous le confirme Thomas Groizard, directeur de l’agence Square Habitat Bordeaux Nansouty. « Le marché se tend un peu. Les prix à Bordeaux ont augmenté de presque 17 % en 2017 (+16,5% selon MeilleursAgents). On peut imaginer qu’ils ont atteint un pic. Le problème c’est qu’avec ces prix élevés, les biens peinent à trouver acquéreur. Une maison que nous avions estimée 420 000 euros a été proposée à 500 000 euros par une agence concurrente qui a obtenu le mandat. Aujourd’hui le bien est affiché à 420 000 euros et n’est toujours pas vendu. Par ailleurs, la demande est en baisse et les prises de décision des acheteurs sont plus longues. Le deuxième trimestre va être décisif : va-t-on basculer sur cette tendance ou va-t-on faire face à une stagnation ? »

Autres baisses sensibles : Nantes (-0,9%) et Toulouse (-0,2%).

A l’inverse, les hausses sont notables à Marseille (+0,4%), Lyon (+0,7%), Montpellier et Rennes (+0,9%) démontrant une fois de plus l’attractivité de ces grandes capitales régionales. Après un démarrage assez lent en début d’année, les prix retrouvent de la vigueur en cette fin de premier trimestre.

La situation de Strasbourg est, à ce titre, emblématique : Julien Henge, directeur de l’agence Groupimmo Bonaparte Immobilier Strasbourg constate : « La demande est beaucoup plus forte depuis quelques mois que ce soit du fait des taux bas ou, de façon moins empirique, parce que les gens ont le sentiment que l’économie va mieux. Alors qu’auparavant, les acheteurs ne se rendaient disponibles que le week-end pour visiter, voulaient venir une deuxième fois afin d’estimer le montant des travaux avant de faire une offre... Désormais, ils se libèrent au plus vite pour faire la visite et demandent comment bloquer le bien quelques jours voire font une offre immédiatement. D’ailleurs, on a désormais presque toujours une proposition au prix comme ce fut le cas pour cette maison de 200 mètres carrés vendue dès la première visite pour un budget pourtant conséquent de 441 000 euros. »

A propos du Baromètre : Le Baromètre MeilleursAgents.com est calculé tous les mois sur la base des promesses de vente signées par les agences immobilières partenaires. Pour Paris, la Chambre des Notaires d’Île-de-France communique un indice basé sur les actes authentiques signés généralement 3 mois après la promesse de vente. Depuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par MeilleursAgents.com ont toujours été confirmées par les Notaires quelques mois plus tard.